Devenir propriétaire n’a jamais été aussi tentant. En raison des conditions exceptionnelles dont bénéficient actuellement les banques pour se financer, les taux des crédits immobiliers ne cessent de dégringoler. Ainsi, il est aujourd’hui possible d’emprunter à 1% sur 25 ans ou à 0,8% sur 20 ans, selon les courtiers. Des conditions idéales… sauf que certains profils d’acheteurs éprouvent paradoxalement de grosses difficultés à accéder au crédit. Et pour cause, leurs dossiers dépassent le taux d’usure, un terme technique qui désigne le plafond au-delà duquel les banques ont l’interdiction de prêter de l’argent.

Ce fameux taux d’usure est établi par la Banque de France. Il est calculé en faisant la moyenne des taux d’intérêt pratiqués par les banques prêteuses durant le trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Autrement dit, plus les taux sont bas, plus ce plafond s’abaisse lui aussi. Depuis le 1er juillet et le début du troisième trimestre, il est ainsi interdit d’accorder un prêt immobilier au-delà d’un TAEG (taux annuel effectif global qui comprend l’ensemble des frais) à 2,72% pour les prêts de moins de 10 ans, 2,79% pour les crédits étalés entre 10 et 20 ans, et enfin 2,97% sur les taux à 20 ans et plus. Ces plafonds n’ont cessé de dégringoler car en guise de comparaison, les taux d’usure du deuxième trimestre s’élevaient à 2,83% sur 15 ans et à 3,01% sur 20 ans.

Conséquences : les clients qui ne parviennent pas à décrocher de prêt en deçà de ces taux se retrouvent de facto exclus. Il s’agit bien souvent des ménages ne remplissant pas tous les critères des banques pour obtenir les meilleurs taux : faibles revenus, situation médicales délicates, professions à risque… Certains profils sont particulièrement parlants, comme le démontrent ces exemples fournis par le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com. Ils permettent de constater que les victimes de l’usure appartiennent à différentes catégories de la population, quelle que soit la situation familiale et financière.

Un couple d’employés marié avec 2 enfants majeurs à charge a récemment voulu acheter un bien de 200.000 euros comme résidence principale. Ils gagnaient à eux deux 4.246 euros nets par mois en CDI et ont contracté un crédit regroupé de 175.800 euros sur 20 ans. Problème : du fait du faible montant emprunté, les frais annexes (notaires, mais aussi l’assurance emprunteur) ont représenté une part trop importante du total. Leur TAEG a ainsi grimpé à 3,1%. Bien au-dessus de la limite autorisée de 2,96%.

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Les seniors sont également parmi les victimes les plus fréquentes de ce taux d’usure. Un couple de retraités souhaitait financer l’achat d’une résidence secondaire de 203.000 euros avec un taux de 1,33% sur 20 ans. Mais leur assurance était très élevée du fait de leur âge : 0,8775%. Tout frais compris – garantie, dossier, notaire, courtage, assurance -, ils ont ainsi obtenu un TAEG de 3,18%, bien au dessus des taux maximum de 2,79%. Et encore, la banque et le courtier avaient pourtant accepté de n’appliquer aucun frais de dossier. Cela n’aura même pas suffit. Autre cas : une femme de 71 ans a effectué une demande de prêt de 40.000 euros sur 8 ans au taux de 0,8%. Elle payait aussi très cher son assurance, à 0,8769 %. Additionnés avec les frais de notaire, de courtage et de dossiers, son TAEG dépassait les 2,72%

Enfin, certains métiers à risque sont aussi particulièrement exposés. Un pompier de 58 ans, a voulu emprunter 4454.000 euros sur 20 ans à 1,2%. Avec sa femme de 53 ans, gérante salarié d’un salon de coiffure, ils ont assuré leur capital à hauteur de 75% chacun. Sauf que leur âge couplé à leur métier pénible – un coiffeur restant toute la journée debout et un pompier exposé à des risques mortels – font qu’ils ont dû payer relativement cher leur assurance : respectivement à 0,65% et 0,49%. Leur profil financier a beau être excellent, leur apport conséquent, aucune banque n’a pu se positionner du fait du dépassement du taux d’usure, fixé à 2,97%. Pour eux, la seule solution pour emprunter, aurait été de négocier un taux de 0,8% sur l’emprunt afin de compenser le coût de l’assurance.

Source Capital