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Robert est tombé dans le piège de bonimenteurs et maintenant connaîtra-il les fourches caudines du contentieux…Il a fait ce qu’il ne faut jamais faire.

Une fois encore, nous allons nous répéter et nous savons que tout pousse à agir différemment de nos conseils : les autorités d’une certaine façon, les agents immobiliers d’une autre façon,  les banquiers très souvent, les médias très souvent  vont vous faire croire que vous pouvez vous créer un capital en acquérant de l’immobilier locatif financé totalement à crédit. En fait, vous créer un patrimoine à crédit. C’est le cas de cet article du journal les Echos qui est certes nuancé mais les plupart des lecteurs retiendront que ce qui parait favorable. Parfois cet achat est conseillé sous couvert de défiscalisation même à des gens qui n’ont rien ou presque rien à défiscaliser .La plupart de ces aventures  se termine mal. Au lien d’enrichir celui qui passe à l’action, elles finissent par l’appauvrir.

Robert Guillemet devant son agence de  Agence Nice Gorbella a choisi l’insurrection pacifique.

Je sais que vous trouverez toujours quelques rares exemples de réussite. On ne vous dira jamais comment elles ont été vraiment obtenues.

Lorsque l’on est salarié surtout mais  également lorsqu’on est indépendant, il ne faut jamais s’endetter au-delà d’une certaine proportion. Pourquoi ? Parce qu’en cas de difficulté, le plus souvent provoqué par autrui (locataire par exemple), vous devez avoir la possibilité de vous substituer aux revenus dont vous êtes privés pendant parfois un temps assez long. Si tel n’est pas le cas dès le départ de votre opération vous êtes en danger. Car vous ne pourrez plus payer le crédit à votre banque et celle-ci ne vous fera aucun cadeau.

Pour exemple, voici ce qui est arrivé à Robert, fonctionnaire, qui dispose certes d’un revenu fixe mais ce revenu n’est pas susceptible d’augmentation exponentielle. Un indépendant peut, dans certains cas de figure, prévoir que ses revenus vont augmenter au fur et à mesure que le temps passe même si, de nos jours, les augmentations de revenus sont plus relatives que dans les années 60 -70.

Dès lors, chaque fois que vous avez recours au crédit, il est raisonnable de prévoir et de penser que le pire peut arriver. Le pire c’est d’avoir une chute imprévue de ressources qui, si vous ne pouvez pas y palier, va vous entrainer vers une catastrophe. Alors me direz-vous  lorsque j’achète un bien immobilier je suis toujours en mesure de le vendre et de faire face à mes obligations. Oui mais généralement lorsque la cession est très proche de l’achat, lorsqu’elle se fait sous la contrainte, le prix de vente obtenu est rarement suffisant pour compenser ce qui a été investi à l’occasion de cet achat. Et ne parlons pas de plus-values qui restent du domaine du rêve. Pour vendre bien, il ne faut pas être dans l’urgence. Robert, lui, n’a pas respecté ces règles. Alors qu’il se trouvait fonctionnaire dans le centre de la France. Très exactement le Loiret. Il a acquis en nom propre à crédit en 2009 deux appartements destinés à la location. Puis, muté à Nice, il acquiert en 2011 un appartement à Nice pour se loger. Il dispose d’un petit apport et pour le surplus il contracte un crédit. En 2013 la banque populaire méditerranée rachète les 3 crédits parce que sans doute à cette époque il commençait à éprouver des difficultés. Tant bien que mal il paye, tant bien que mal il assume ses crédits et les échéances qui vont avec mais comme cela arrive très souvent un incident va se produire

Les deux appartements qui se situent dans le Loiret sont administrés par une société immobilière qui oublie de le faire régulièrement participé aux charges de copropriétés. On peut supposer que Robert aurait du s’enquérir du pourquoi afin de ne pas risquer l’accumulation d’une dette qu’il ne pourrait pas assumer mais il est plus fréquent de faire l’autruche que d’aller à l’assaut d’une éventuelle difficulté. Lorsqu’elle s’aperçoit de cet oubli, la société immobilière bloque  les loyers pour se rembourser la coquette somme accumulée au titre des charges. Pendant plusieurs mois , voir  une année, Robert va être privé des loyers. Il ne peut plus faire face ni aux crédits des appartements, ni au crédit de son propre logement. La banque va le mettre en demeure et il a encore une certaine chance  puisque, à priori, mais peut-être cela est faux, car nous n’en avons pas la preuve, la déchéance du terme n’a pas encore été prononcée.

Il vient  trouver l’association qui une fois de plus doit faire des miracles pour le sauver. Nous allons diffuser cette affaire car l’association a écrit début juin à la banque pour demander deux choses :

• Que Robert soit rendu destinataire des contrats de prêts signés en 2013 car il n’en dispose pas la banque ayant omis de les lui remettre. C’est anormal.
• Enfin qu’elle ouvre des négociations pour permettre à Robert, maintenant qu’il retrouve le règlement des loyers, de trouver une solution économique qui permette à la fois de régler le retard, de diminuer sa dette au besoin en vendant un appartement et que tout le monde y trouve son compte. D’autant que l’article l’article L 314-20 du code de la consommation permet des délais.

l’article L 314-20 du code de la consommation « L’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil. L’ordonnance peutdécider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension. »

A début août, il n’y a toujours aucune réponse de la banque ce qui est inadmissible. A l’association nous n’acceptons plus que les banques ne répondent pas rapidement et normalement alors que dans ces situations il y a urgence et que c’est dans l’intérêt de tous de les régler humainement. Ce mépris affiché n’est plus supportable c’est pourquoi à chaque fois  nous agirons. Ensuite, qu’elles ne viennent pas nous dire comme toujours « comment se fait il que vous n’avez pas essayé de nous joindre? ». NON, nous avons essayé de vous joindre mais  vous ne répondez pratiquement jamais alors avertissez vos préposés pour les rendre un peu plus dynamique pour répondre.

Nous vous tiendrons informer des évolutions de ce dossier afin que vous compreniez ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut jamais faire.

Dernière minute: Nous venons d’apprendre que Crédit logement a payé les échéances impayées. Ce paiement crée de nouveaux problèmes. Des explications prochainement.

Cet entité, rachetée par la BNP, a dysfonctionné et les clients ont subi des problèmes. Dernièrement, c’est les buralistes qui sont entrés en conflit mais il semble que des solutions aient été trouvées. Ce compte est une des meilleures solutions pour trouver un refuge quand on a des problèmes bancaires récurrents. Vous éviterez le pillage de vos ressources.

Contraints d’assurer le service après-vente du Compte Nickel, une activité jugée trop chronophage, certains buralistes envisageraient d’arrêter de distribuer le produit. Quelle est l’ampleur réelle du phénomène ? Quelles en sont les causes ? Et les remèdes ? Les réponses de Nickel. En savoir plus sur l’évolution ICI

Nous avons déjà consacré un article au problème des autorisations de prélèvements qui sont donné, généralement, pour un règlement répétitif. Nous vous disions que lorsque vous autorisez un prélèvement, vous n’êtes plus maître de ce prélèvement que vous ne pouvez plus vous-même arrêter. La banque ne peut pas d’avantage l’arrêter si vous en faites la demande. Seul le bénéficiaire du prélèvement le peut.

« SEPA », a été présenté comme une nouveauté sensationnelle. Un progrès. C’est habituel de présenter ainsi les innovations même les plus contestables. Et celle ci est très contestable à cause de la nouvelle réglementation auquel s’ajoute la jurisprudence récente.

SEPA fut présenté comme une révolution très favorable aux clients d’autant que le système concernait toute  l’Europe. En fait, c’est au contraire une source d’ennuis potentiels et graves pour les clients. C’est pourquoi nous conseillons de n’accorder des autorisations de prélèvement que de manière extrêmement limitée.

Le système sepa est géré par une entité extérieur à votre banque, de ce fait elle n’a aucune possibilité d’intervention et vous ne pouvez vous adresser à personne. Antérieurement, vous vous adressiez à votre banque pour supprimer le prélèvement et si elle ne respectait pas votre ordre, elle était responsable. Nous savions que la plupart des banques ne contrôlaient plus rien comme en matière de chèque jusqu’à une somme variable selon les réseaux d’environ 5000€. Mais elles étaient juridiquement responsables et devaient rembourser au cas où.

Tout cela nous l’avons déjà dit.

Mais voilà que cette réforme est encore plus grave que nous le pensions. Un arrêt de la Cour de Cassation tout récent, il date du mois de mai 2018, vient aggraver la situation. Le prélèvement peut être initié par le bénéficiaire c’est-à-dire par l’entreprise avec laquelle vous avez contracté.

Nous prenons le cas d’Edf. Vous ne pouvez pas vous passer d’électricité donc vous passez un contrat pour la fourniture d’électricité. Vous avez 2 possibilités : soit vous optez pour le paiement par Tip ou chèque, soit vous optez pour le prélèvement. Vous adressez alors à la société un RIB.

Le seul fait de la fourniture ce RIB ,le fournisseur d’électricité initiera un prélèvement que vous ne pourrez plus retirer. Même si vous êtes en désaccord sur cette facture, même si vous changez d’idée pour le mode de paiement. La Cour de Cassation dit, dans son arrêt, que la banque n’est pas tenue de s’assurer de l’existence du mandat de prélèvement donnée par le payeur au bénéficiaire autrement dit la banque n’a pas à vérifier si le bénéficiaire bénéfice bien d’un mandat de paiement donné par vous-même. Il est même précisé qu’elle n’a pas à vérifier sauf anomalie évidente.

On savait que les banques depuis déjà longtemps ne vérifie pas vraiment, en présence d’ordre de prélèvement, la conformité de la signature et préféraient rembourser en cas de contestation que de mettre en place un contrôle rigoureux de ces demandes. Il en est d’ailleurs de même en ce qui concerne les chèques dont les signatures ne sont plus vraiment vérifiées jusqu’à hauteur d’une certaine somme qui peut s’établir selon les différents réseaux aux alentours de 7 500 à 10 000 euros.

Quand vous êtes en conflit avec un fournisseur ou prestataire de service, la meilleure façon de vous protéger était de mettre fin au prélèvement mais ce ne sera plus possible. Et  si vous êtes victime d’une fraude,vous devrez la subir jusqu’à qu’elle soit jugée. Autrement dit, le client de la banque est mis dans un état d’infériorité totale, la banque est dégagée de toute responsabilité. Une fois de plus et dans un registre qui peut être lourd de conséquences la loi et la jurisprudence de la Cour de Cassation assure une protection efficace des banquiers. La meilleure façon d’éviter les ennuis, c’est de ne pas être naïf et d’agir en conséquence. Evitez de donner des ordres de prélèvement le plus possible. Même si bien sûr dans certains cas cela ne pourra être évité.

Il ne vous restera plus en cas de conflit qu’à saisir la justice qui statuera entre 1 et 5 ans au moins ou alors de fermer votre compte car dans ce cas l’ordre de prélèvement tombera.

Dans ce domaine non plus on ne nous a pas facilité la vie.